김승훈박사의 사내(공동)근로복지기금이야기 제3088호(20171011)

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정부가 아파트가격을 안정시키기 위해 많은 부동산대책을 쏟아내고 있다. 부

동산 버블은 무려 1400조원에 이르는 가계부채로 연결되어 우리나라 또 다른 금융위기의 뇌관이 되고 있다는 분석이다. 이런 상황이다보니 '부동산투자=재테크'로 인식되어 무리하게 대출을 받아 아파트를 사는 갭투자에 사람들이 몰리게 되었고 빚으로 집을 사는 다주택자를 양산시켜 미국발 금리인상이 현실

화될 경우 하우스푸어 파산과 국가 금융위기까지 위협하게 되었다. 미국 신용평가기관이나 금융회사들까지 한 목소리로 한국의 가계부채 증가에 우려를 표시하며 한국의 가계부채가 금융위기의 원인으로 작용할 수 있다고 공개적으로 경고하기에 이르렀다.

그러나 정부가 쏟아내는 부동산대책이 실효를 거두기 위해서는 주택보유자에 대한 정확한 자료에 근거하여 그에 맞는 대책이 수립되어야 한다. 최근 이러한 자료들이 잇달아 나오고 있어 향후 부동산정책 수립에 요긴한 참고자료가 될 것으로 보인다. 우선 정세균 국회의장실은 지난 9일 신용정보회사 나이스 평

가정보의 자료를 토대로 사실상 총부채 전수조사를 가계부채를 정밀 분석하였다. 분석대상이 된 가계부채 총액은 1,439조원(올 6월말 기준)으로 같은 시점에 한국은행이 집계한 가계신용 잔액 1,388조원과 큰 차이가 발생하지 않는다. 1,439조원의 가계부채액에 대한 대출자는 1857만명으로 통계청이 추계한 우

리나라 인구 5125만명의 약 36%에 해당되고 대출자 1인당 평균채무액은 7747만원으로 나타났다.

대출자 1857만명 중 자신의 집을 담보로 한 대출자는 622만명이고 이들의 부채총액은 938조원으로 1인당 평균 대출액은 1억 5073만원이며 대부분 집을

살 때 낸 빚이다. 나머지 1235만명은 주택담보대출이 없는 대출자로서 이들의 총 부채는 501조원으로 1인당 평균 4057만원이다. 전체 채무자 1857만명의 1인당 평균 소득은 연 3719만원으로 정부가 강회된 대출심사 기준으로 도입하려는 총부채원리금상환비율(DSR)을 산출하면 전체 대출자는 35.7%였다. 이는 연간 3719만원 가운데 1330만원을 빚 갚는데 사용한다는 의미이다. 주택담보대출자의 DSR은 평균소득은 4193만원, 연간원리금 상환액은 1918만원으로 45.8%가 나온다.

문제는 다주택 대출자로서 다주택 대출자는 132만명으로 1인당 대출액은 2억 2094만원, 평균소득은 4403만원으로 DSR은 62.6%에 달했다. 이에 반해 1주택 대출자는 490만명에 1인당 부채액은 1억 3182만원, 평균소득은 연 4136만원

으로 DSR은 40.9%로 다주택 대출자가 1주택 대출자보다 DSR이 21.7%가 높아 급격히 금리가 상승하면 가계가 유동성위기에 빠질 수 있고 금융회사의 부실로 이어질 수 있다. 이런 자료를 토대로 정부에서 지방으로 발령으로 인한 일시적인 2주택자가 피해를 받지 않도록 정교한 다주택자 추가 대출규제 등 정책으로 이어질 전망이다. 연구조사는 시간과 비용문제로 대부분 표본조사로 진행되는데 모처럼 전수조사를 통해 이러한 주택보유자에 대한 정밀한 분석자료들이 나온 점을 높이 평가한다. 10월 2일날 윤영일의원이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 아파트 매매가 1억원당 전세가는 7440만원으로 매년 전세가율이 지속적으로 상승하여(2013년 68.7%, 2014년 70.3%, 2015년 73.4%, 2016년 74.6%) 깡통전세의 심각성에 대한 경보음이 높아지고 있다. 

이렇게 주택보유 실태에 대해 자세하게 언급한 것은 사내근로복지기금에서도 회사 근로자들에게 주택구입자금이나 주택임차자금을 대부해주고 있지만 사

내근로복지기금이 금융회사가 아니다보니 개별 근로자들의 소득이나 부채현황, 신용현황을 파악할 수 없어 상대적으로 어려움이 많다. 이는 적정 대출액

은 얼마인지, 상환능력이 되는지, 채권회수에 문제는 없는지, 부실채권이 발생시 회수하는데  어려움이 따른다. 지난 7월 18일 미국 미국 블름버그 보도에

따르면 미국에서도 젊은이들이 집을 못사는 이유가 학자금 빚이 너무 많아서

라고 한다. 뉴욕 연방준비은행 최근 보고서에 따르면 28~30세 미국인의 주택보유율이 하락한 원인의 적어도 35%는 높은 학자금 대출부담으로 추정하였

다. 과도한 가계대출은 금리상승시 가계수지 악화로 연결되기에 사내근로복지기금에서도의 과도한 채무를 가진 종업원들 대출에 주의가 요망된다. 내가 KBS사내근로복지기금에 재직시는 종업원의 소득에 연계하여 대출금액을 정하였

는데 이런 방법이 과도한 대출을 예방할 수 있는 방법이 될 수 있으니 고려해봄직 할 것이다.

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경영학박사 김승훈(사내근로복지기금/공동근로복지기금&기업복지)

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