김승훈의 기업복지칼럼 제98호(20070226)

정부가 집값 안정을 위해 내어놓은 DTI규제 내용이 심상치 않다.

DTI는 '총부채상환비율'이라고 하며 'Debt-to-Income ratio' 즉 빚(debt)과 버는 돈(income)을 비교한 것으로 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것을 말한다.

이를 좀 더 자세히 살펴보면 매년 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 계산하는데 이 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋거나, 소득에 비해 대출규모가 작다는 의미이다. 현재 DTI는 투기지역 내에 있는 시가 6억원 초과 아파트를 구입할 때 적용하며 대출한도를 DTI 40% 이내로 제한하고 있다. 이는 돈을 빌린 뒤 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 자기 연봉의 40%를 넘지 않도록 해야 한다는 의미이다. 즉 DTI를 기준으로 은행에서 돈을 빌려 줄 때는 빌리는 사람이 고정적으로 버는 돈으로 이를 갚을 능력이 있는지를 보겠다는 뜻입니다. 이 때 자기가 가지고 있는 아파트, 즉 담보 물건이 얼마짜리인지는 고려되지 않는다.

1년여 전만 하더라도 아파트를 새로 분양받거나 구입할 경우 그 집을 담보로 많은 돈을 빌릴 수 있었다. 자기 돈이 얼마 없더라도 아파트를 어렵지 않게 마련할 수 있었다. 예를 들면 7억원짜리 아파트를 살 때 이를 담보로 은행에서 LTV['담보인정비율', 'Loan-to-Value ratio' 즉 대출금(loan)과 담보가치(value)를 비교한 것] 60%를 인정받아 4억 2000만원(7억원*0.6)을 빌릴 수 있어 자기 돈 2억8000만원만 있으면 7억짜리 집을 살 수 있었다.

그러나 DTI 40%를 적용하면 어떻게 될까? 일단 빌릴 수 있는 돈의 양은 담보로 들어가는 집값과는 아무런 관련이 없다. '1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 연소득의 40%를 넘지 않아야 한다'는 DTI 40% 공식 '(연간 원리금상환액/연소득)*100=40%'을 만들어 보자.

이때 먼저 가정해야 할 조건이 있는데 첫째, 연소득이 얼마인지? 둘째, 이자가 얼마인지? 셋째, 몇 년 동안 돈을 빌릴 것인지가 정해져야 한다. 연봉 3000만원의 직장인이 연리 5.58%로 15년 동안 원리금을 균등하게 나눠 갚겠다고 가정해 볼 때 '연간 원리금 상환액'은 1200만원이 된다. 이를 역산해 15년 동안 빌릴 수 있는 대출원금을 계산해 보면 1억2000만원이 나오므로 당연히 대출억제 효과가 있다.

특히 정부가 부동산 안정화 대책 일환으로 그동안 투기지역에만 적용해 오던 DTI 규제를 수도권 투기과열지구까지 확대하면서 일부 실수요자들의 대출한도가 더욱 줄어들 것이라는 관측도 나오고 있다. 또한 오는 3월을 시작으로 DTI 규제의 폭을 넓힌 뒤 12월에 전국적으로 전면 시행된다. 현재는 6억원 초과 아파트의 대출에만 DTI 40% 규제가 적용되고 있는데 시중은행들은 2월 22일 올 하반기부터 투기지역 및 수도권 투기과열지구 내 6억원 이하 아파트의 중도금 대출에도 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용키로 했다고 한다. 주로 6억원 이하 아파트에 청약을 하는 무주택 서민들의 경우 자기자금 부담이 커지게 돼 불가피하게 청약을 포기해야 하는 경우도 적지 않게 발생할 것이다.

정부가 이렇게 주택구입자금에 대해 돈줄을 조임에 따라 올해 기업들의 임단협에서는 주택자금에 대한 요구가 어느 해보다 높아지고 이슈화될 전망이다. 기업에서 이루어지는 주택구입자금에 대해서는 기업의 내부자금에 의해 대출이 이루어지므로 당연히 금융권 DTI적용을 받지 않는다. 따라서 새로이 주택을 구입하려는 근로자들은 금융권 대출이 막힘에 따라 대신 회사에 주택자금 대출을 요구하게 될 것이고 기존의 주택자금 대출제도 또한 보다 유리하게(대출한도액을 높이고 상환조건은 유리하게) 가져가기 위해 노사간 막후 협상이 치열하게 전개될 것이다. 근로자들에 대한 대출이 증가하면 기업으로서는 추가로 저리로서 종업원대출이 이루어지는 셈이므로 자금사정이 악화되고 지급이자 손비부인액 증가 등 추가적으로 비용부담이 증가될 것이다. 근로자측의 입김이 센 일부 회사들은 또 하나의 걱정거리가 생긴 셈이다.

카페지기 김승훈